(openPR) - Dem u. a. für das gewerbliche Mietrecht zuständigen 12. Senat des BGH wurde ein Sachverhalt zur Entscheidung vorgelegt, in welchem geklärt werden sollte, ob eine formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen im Gewerberaummietrecht wirksam ist, wenn der gewerbliche Mieter darin verpflichtet wird, die Arbeiten und starren Fristen unabhängig von dem Erhaltungszustand der Mietsache durchzuführen.
Der Mieter und Beklagte hatte von dem Kläger eine Gewerbeeinheit zum Betrieb einer Änderungsschneiderei angemietet. U. a. wurde in dem Formularmietvertrag in § 13 folgendes vereinbart:
1.
Der Vermieter ist nicht verpflichtet, während der Mietzeit Schönheitsreparaturen des Mietgegenstandes durchzuführen, da hierfür in der Miete keine Kosten kalkuliert sind.
.........
Der Mieter verpflichtet sich auf seine Kosten mindestens alle drei Jahre in Küche, Bad, Dusche und Toilette und alle 5 Jahre in allen übrigen Räumen
die Schönheitsreparaturen (so insbesondere das Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren samt Rahmen, der Einbauschränke sowie der Fenster und Außentüren von innen, Abziehen bzw. Abschleifen der Parkettfussböden und danach deren Versiegelung, Reinigung der Teppichböden) auf eigene Kosten durch Fachhandwerker ausführen zu lassen.
Der Vermieter hat in einer Feststellungsklage beantragt, feststellen zu lassen, dass der Mieter nach der Maßgabe des gerade zitierten § 13 verpflichtet sei, die Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Sowohl das zuständige LG als auch das zuständige OLG haben die Klage jeweils abgewiesen. Die dagegen geführte Revision hat der BGH zurückgewiesen.
Dabei argumentiert der BGH folgendermaßen:
Grundsätzlich obliegt es dem Vermieter die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Dies folgt insbesondere aus § 535 Abs. 1 S. 2 BGB. Diese Verpflichtung kann nach ständiger Rechtsprechung aber auch auf den Mieter übertragen werden. Dies ist auch im Wege eines Formularmietvertrages möglich, wie es der ständigen Praxis entspricht. Falls sich jedoch die Übertragung der sog. Schönheitsreparaturen aus einem Formularmietvertrag wie vorliegend ergibt, so hat sich dieser auch an den, da es sich hierbei um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelt, an den §§ 305 ff BGB messen zu lassen.
In der konkreten Situation ging der BGH davon aus, dass hier aufgrund von starrer Fristenregelung die betreffende Klausel den Mietern entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Eine solche unangemessene Benachteiligung ist im Zweifelsfall dann anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung von der abgewichen wird nicht zu vereinbaren ist, § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB.
Der BGH erweitert nun seine Rechtsansicht auch auf Gewerbemietverträge, da bereits der 8. Zivilsenat eine solche Klausel für Wohnmietrechtsverträge als unwirksam angesehen hat.
Begründet wird die Entscheidung damit, dass auch der Vermieter nur dann abhängig von dem Erhaltungszustand der Mietsache verpflichtet wäre zu renovieren, wenn durch den vertragsgemäßen Gebrauch ein Renovierungsbedarf entstanden wäre.
Durch diese Entscheidung grenzt der BGH die rechtlichen Möglichkeiten beim Abschluss von Gewerbemietverträgen weiter ein .
Rechtsanwalt
Lothar Martin Meyrer
Thieler Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
Rechtsanwalt Lothar Martin Meyrer
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